多地探索建筑“非改租”途径/政策明晰引资本入局

随着我国城市发展逐渐由增量向存量阶段转变，各类存量资产的提质改造已是不少城市当前发展的重要课题。

而在这些存量资产中，城市核心区域、重点功能区以及轨道站点周边的闲置非居住属性建筑，成为改建租赁住房、促进城市租住平衡的重要标的。

实际上，自2022年以来，已有多个省市纷纷探索存量房屋或土地建设租赁住房的有效途径，“非改租”政策正在逐渐明晰。

“非改租”的北京样本

北京市丰台区郭公庄中街18号院5号楼，曾经的闲置办公楼经过改造之后，如今已成为北京首个非居住建筑改建的保障性租赁住房项目。1月9日，该项目首批对接大学毕业生的129套房源已经完成登记审核，将于本月完成选房。

《中国经营报》记者了解到，该项目原为北京京投轨道交通置业开发有限公司打造的京投港·西华府，项目原规划用途为办公物业。

2022年3月，京投港·西华府项目通过北交所公开挂牌出租交易，龙湖冠寓成功摘牌，并通过改建的方式打造成为保障性租赁住房项目。

该项目位于北京9号线郭公庄地铁站出口处，整个项目建筑面积28902.5万平方米，为5号楼4~21层，本次配租使用5~10层，共129套，其中开间125套，建筑面积23~38平方米；一居室4套，建筑面积32平方米。

实际上，在此次改造西华府项目之前，龙湖冠寓还对北京亚运村一处闲置的国企单位大院进行过改造。该项目位于北京15号线关庄地铁站附近，邻近亚奥、望京两大商务办公区及数座文创园。针对主力客源为文化、科创等新兴行业年轻人的特点，龙湖冠寓对项目既有的4栋建筑及后勤设施进行有机结合。改造开业后，项目出租率始终保持在95%左右。

根据住房租赁产业研究院的统计，自2022年以来，各地的租赁住房专项用地的供地节奏相比2021年整体出让进度和规模有所放缓，各地纷纷探索存量房屋或土地建设租赁住房的有效途径。

以北京为例，根据北京市2022年初发布的年度租赁供地计划，年内计划新增的87个项目包含了集租房项目、新增国有建设用地建设项目、利用存量闲置房屋及企业自有用地建设项目和利用产业园区配套用地建设项目。集租房、存量房屋或土地和新增国有建设用地是供给主要来源，其中，存量房屋或土地占比33.6%。

2022年10月，北京发布《关于存量国有建设用地盘活利用的指导意见（试行）》，创新提出了8项支持政策，明确在重点功能区及现状轨道站点周边，鼓励利用现状建筑改建保障性租赁住房。

上述《意见》明确了存量改造为保障性租赁住房的3类实施路径：一是鼓励原土地使用权人通过自主、联合等方式盘活利用；二是原土地使用权人无继续开发建设意愿的，可通过土地二级市场转让或政府收储（可带地上建筑物）方式盘活利用；三是鼓励国有企业探索成立专业平台公司，通过腾退、整合等方式，对企业所属土地、房屋资源进行统筹再利用。

2022年11月25日，北京市十五届人大常委会第四十五次会议表决通过《北京市城市更新条例》，将从2023年3月1日起实施。《条例》规定，存量建筑在符合规划和管控要求的前提下，经依法批准后可以转换用途。在符合规划和安全等规定的条件下，可以在商业、商务办公建筑内安排文化、体育、教育、医疗、社会福利等功能，也可以用于宿舍型保障性租赁住房。

政策逐步明晰

随着我国城镇化的高速发展，目前不少城市已进入城市更新的重要时期，由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重。“十四五”规划中亦明确提出城市更新行动，并确定了21个试点城市，目前，各类存量资产的更新改造成为现阶段城市发展的一个重要课题。

2022年5月，国务院办公厅印发《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，明确将在存量物业、存量土地及存量基础设施上重点发力。

租赁住房尤其是保障性租赁住房即是当前不少城市存量盘活的一个重要方向。不少城市核心区域非居住属性的存量资产，以及城市重点功能区及现状轨道站点周边的闲置建筑非常适合改建为租赁住房。根据住房租赁产业研究院的分析，闲置和低效利用的酒店与部分商办（乙级及以下的办公楼宇）改建租赁住房的可操作性更强。

据了解，关于“非改租”，2016年6月国务院发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》中首次明确提出“各地应结合住房供需状况等因素，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房”。“非改租”后，“土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行”。

但在发展保障性租赁住房的相关政策出台之前，商办项目改建租赁住房在实操层面仍面临诸多问题，比如具体的审批程序需根据不同的项目作判断。有长租机构人士反映，一些项目在完成“非改租”后，因改水电成本较高，承租人仍需承担商业水电费率。

2021年6月，《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（以下简称“国办发22号文”）出台，首次从国家层面明确了我国住房保障体系的顶层设计，在“非改租”政策的基础上进一步明确了若干“非居改保”相关政策。国办发22号文提出，允许将闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋改建为保障性租赁住房。非居住存量房屋改建作保障性租赁住房期间，允许不变更土地用途、不补缴土地价款。

目前，在保障性租赁住房筹建渠道上，北京、上海、天津、重庆、深圳、广州、海南等多个省市都提出“支持将存量住房改造、转化为保障性租赁住房”。存量住房的范畴包括保障性住房（公共租赁住房等）、其他政府剩余房源、国企通过各种方式获得的租赁住房等。比如，重庆特别明确提出“新增保障性租赁住房以盘活存量为主、适当新建为辅”。

此外，由于国家层面对保障性租赁住房的政策支持力度较大，“非改租”项目若能纳入当地的保障性租赁住房系统，还可在政府协调下享受较高的税收优惠、适用民水民电价格，以及相关金融支持政策及其他多项中央财政资金补助。

以深圳为例，2022年12月，深圳市印发《关于既有非居住房屋改建保障性租赁住房的通知（试行）》，规范了非居住房屋改建范围。对于改建项目可以享受的政策优惠，《通知》也从土地、税收、金融、财政等方面进行了详细规范。

部分城市还进一步明确了“非居改保”的底层资产和改建要求。比如上海市于2022年1月出台《关于本市非居住存量房屋改建为保障性租赁住房的实施意见（沪建房管联〔2022〕45号）》，其中规定，非居住用地（土地性质为三类工业用地和三类物流仓储用地）不得申请为保障性租赁住房。改建项目应按照使用对象和功能分为住宅型和宿舍型两类。在改建规模上，上海规定改建项目应以整栋、整层（应具备独立交通空间）为基本单位，最小规模原则上不少于50套（间），若是宿舍类项目，则应不少于200个床位。

与此同时，2022年，随着一系列金融创新探索落地，租赁行业的退出通道进展迅速，目前已有4只保租房REITs成功上市。2022年12月，证监会等部门相关负责人接连表态，要推动保租房REITs常态化发行，加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，并研究推动REITs试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。

随着政策的逐步明晰，相关资本纷纷对存量改造租赁住房体现出浓厚兴趣。据了解，针对存量改造类资产，目前我国首个住房租赁基金已经成立。2022年11月8日，建行宣布300亿元住房租赁基金正式落地。据了解，建信住房租赁基金与地方市场主体的合作模式为双方约定合作设立地方子基金，并由建设银行(5.640, 0.03, 0.53%)提供信贷支持、运营管理、公募REITs上市等综合服务，由地方政府在项目信息推荐、租赁需求整合等方面提供支持。

从项目储备情况来看，多数推进中的项目属于商办物业等“非改租”项目。出于通过保租房公募REITs渠道实现退出的考虑，这些收购的目标项目通常都具有同一个特点：能够纳入当地保障性租赁住房项目体系。

近期，中国建设银行相关部门负责人对外表示，建信住房租赁基金进入正常运转阶段，目前已跟各类市场主体和各地政府进行了广泛对接，在北京、上海、广州、深圳、杭州、苏州、南京、武汉、成都、重庆、佛山等人口净流入区域对接相应投资项目。截至2022年11月底，整个基金重点拟推进项目已经接近30个，整体投资资产规模也在向150亿迈进。